车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西(héxī)某小区，王先生站在自家车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊(móhú)。新来(xīnlái)的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们可没法确认(quèrèn)……” 这不是王先生一个(yígè)人的尴尬。在(zài)长沙，乃至全国许多城市，当业主为爱车买下(mǎixià)“一席之地”后，要证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的(de)价格买下了这个车位，当(dāng)时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也换了新(xīn)(xīn)面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息(xìnxī)，我们需要核实权属。” “那一刻，我(wǒ)觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了(le)(le)这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次(xiàcì)呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬(gāngà)的还有刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买的车位，同样只有(zhǐyǒu)一纸合同。“停车嘛，方便(fāngbiàn)安全就行，没想那么多。”但他心里也打鼓：“这合同真能管(guǎn)一辈子？以后卖房(màifáng)时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)是袁先生。他买的二手房(èrshǒufáng)，车位是原房主“搭售”的。过户时(shí)，房子有红本本，车位却什么凭证(píngzhèng)也没有。“全靠原房主带我去物业(wùyè)‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证(wúzhèng)”业主的心酸。 业主们的担忧，并非(bìngfēi)空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城(dìyīchéng)开发商和业主(yèzhǔ)就因地下车位权属(quánshǔ)之争对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决(pànjué)权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用”，相对平衡了双方权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的(de)共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可(rènkě)，后面(hòumiàn)打官司也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患。 为什么不给(gěi)车位也发个像房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂(fùzá)的现实原因。 ——“办证”门槛(ménkǎn)高。 根据《民法典》第二百七十五条(wǔtiáo)，能拥有独立产权、办理不动产权证的(de)车位，必须(bìxū)是需经规划部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注(biāozhù)、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证”成本(chéngběn)高企。 “非产权车位”如果要办产权证的话，需(xū)要补缴土地出让金(chūràngjīn)及增值税，这笔费用不菲。从成本和盈利(yínglì)角度考虑，开发商(kāifāshāng)普遍选择规避产权登记(dēngjì)。如按2021年4月印发(yìnfā)的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关(xiāngguān)内容，非产权车位补缴土地出让金以基准(jīzhǔn)(jīzhǔn)地价为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权(chǎnquán)权属不清晰。 大多数开发商在出售车位时，实际(shíjì)出售的并不是(búshì)产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程(gōngchéng)，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已，我们和业主签(qiān)的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘(shòulóupán)销售经理宋女士表示。 而对于车位的权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险(fēngxiǎn)侵占公共(gōnggòng)区域或“一位多卖”，加之(jiāzhī)业主们的法律意识很强，一手(yīshǒu)车位通常不存在太多纠纷。 根据(gēnjù)《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商以长租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能租赁，都可能(kěnéng)涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车位不给(gěi)交房” 相(xiāng)要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售(dāshòu)行为。 王先生们的焦虑，如何(rúhé)化解？开发商(kāifāshāng)的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主(yèzhǔ)通过人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力(fǎlǜxiàolì)的《车位使用权备案证明(zhèngmíng)》。这相当于为合同加了一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易(èrshǒujiāoyì)核验。 为每个车位赋予不可篡改的(de)数字身份证的车位数字登记管理平台也已上线。它通过“一位一码(mǎ)一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一(wéiyī)的“车位码”和基于北斗(běidǒu)定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位(chēwèi)使用权公证备案法律效力如何？ 湖南泓锐律师(lǜshī)事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时表示：“公证(gōngzhèng)备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产(bùdòngchǎn)登记”有本质区别，目前(mùqián)尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字(shùzì)的东西万一系统坏了、信息(xìnxī)泄露了怎么办？”每车位(chēwèi)约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生无小事(wúxiǎoshì)。如何让“数字(shùzì)确权”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与(yǔ)政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确(míngquè)数字登记/公证备案的法律(fǎlǜ)地位和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与(yǔ)公信力建设。 推动公证备案平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛(gūdǎo)。确保平台运营的稳定性、安全性(ānquánxìng)和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助(zìzhù)查询打印点，方便不熟悉手机(shǒujī)的业主获取纸质版凭证。 ——法规完善与(yǔ)标准统一。 在(zài)《民法典》框架下(xià)，进一步细化车位使用权流转、登记、保护的细则，为(wèi)数字确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场(shìchǎng)参与方协同。 鼓励开发商在(zài)销售(xiāoshòu)环节(huánjié)主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并利用好这些平台，提升管理服务水平。 车位的(de)(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧(ménglóng)，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份(shēnfèn)”和(hé)法治保障，成为城市精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮(yǐnwěi) 校读/肖应林 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃